Перепланировка: как правильно

Как сделать правильную перепланировку

Перепланировка – это частенько единственная возможность воплощения в жизнь необычных дизайнерских проектов. Приступать к подобным капитальным работам можно лишь после того, как будут получены соответствующие разрешения в коммунальных организациях и Жилищной инспекции, контролирующей такие циклы.

Согласованием перепланировки на основании проектной документации можно заниматься как самостоятельно, так и с заключением договора на аналогичную процедуру с лицензированными организациями-посредниками.

Переустройство и перепланировка

В жилищном кодексе довольно понятно прописана терминология переустройства и перепланировки. Второе решение считается капитальными работами в жилом помещении. При этом меняется его конфигурация, которая безусловно влечет за собой внесение изменений в технический паспорт квартиры или дома. Это:

• демонтаж;
• установка различных ненесущих перегородок;
• организация встраиваемых шкафов;
• создание проемов.

Переустройством же считается:

• монтаж;
• обновление;
• перенос в другое место инженерных коммуникаций;
• электрического;
• санитарно-технического;

• иного оборудования,

которые также требуют внести изменений в технический паспорт квартиры или дома.

Как пример, вместо громоздкой ванны предусматривается в санузле установка вертикальной душевой кабины, в кухонной зоне меняются расположение электрической плиты и моечного оборудования.

Частная собственность

Бывает так, что собственники квартир полагают, что когда жилье оформлено в частную собственности, то не нужно проводить какие-либо согласования на планируемые строительные работы.

По факту это неправильно. Если человек живет в многоквартирном строении, где, кроме владельцев, запланировавших подобную перепланировку, проживают еще другие жильцы, которым случайно можно нанести существенный вред.

Комплект документов для сдачи

Комплект требующихся документов для сдачи в соответствующие инстанции для получения разрешительной документации включает в себя:

• заявку о перепланировке или переустройстве;
• документацию (проект), сделанный организацией, имеющей соответствующую лицензию на проектирование перепланировки помещений;
• ранее оформленный техпаспорт на жилое помещение;
• экспликацию;
• выписку из лицевого счета, где видно, что нет долгов;

• выписку из домовой книги, где отражено количество прописанных жильцов;
• правоустанавливающую документацию на квартиру;
• разрешение, оформленное в письменной форме, от каждого члена семьи на выполнение перепланировки;
• заключение, полученное от органа, охраняющего архитектурные памятники, культуру и истории о возможности капитальных работ такого рода, когда здание считается таковым.

Основные правила проведения перепланировки

Не разрешается:

• трогать и перемещать основные несущие, ограждающие стены;
• полностью встраивать в стены трубопроводные системы снабжения водой, отоплением, замуровывать канализацию и любые коммунальные трубы без обеспечения доступа для замены в случае аварийных ситуаций;
• снижать диаметры вентиляционных каналов;
• монтировать входную дверь с устройством открывания на лестничную клетку, когда она станет перекрывать доступ для выхода жильцов из соседней квартиры;
• присоединять к собственной площади тамбуры и коридоры общего пользования;

• создавать нагрузку на несущие стены и перегородки сверх разрешенных проектной документаций;
• выполнять объединяющие действия лоджий и балконов с жилыми помещениями, переносить туда радиаторы системы централизованного отопления;
• монтировать «обогреваемые полы» на лоджиях и балконах, присоединять их к стандартному горячему водоснабжению и отоплению;
• располагать санузел, кухню, ванную комнату над жилыми помещениями, причем как полностью, так и частично;
• обустраивать санузел с выходом на кухню либо жилую комнату;

• организовывать жилые помещения без доступа естественного освещения при площади менее 8 кв. метров;
• делать объединяющие действия жилых комнат с кухней, снабженных газовой плитой.

Допускается:

• выполнять демонтажные работы на подоконнике без необходимости переносить радиаторы централизованного отопления на лоджию либо балкон;
• переустанавливать сантехнические устройства в ранее сделанных габаритах туалета, ванной, кухни;
• ликвидировать дверные проемы, сделанные ранее в не несущих конструкциях стен и перегородок;
• выполнять остекление лоджий и балконов;
• устанавливать новые перегородки без создания новой нагрузки на существующие перекрытия дома;

• организовывать новые проемы, если перегородки не являются несущими, кроме межквартирных.

Не нужно получать разрешения при:

• выполнении косметического ремонта в квартире с заменой ранее сделанных покрытий пола, стен, потолка при отделочных работах;
• демонтаже старой и установке новой встроенной мебели;
• замене устаревшего инженерного оборудования на подобное по техническим параметрам;
• переустановке на новое место бытовых электрических плит;
• перестановке приборов отопительной системы, кроме установки газового оборудования, требующего прокладки новой, подводящей сети, по которой поступает природный газ.

Способы оформления документов

Оформлять документацию при перепланировке возможно делать 2-мя способами:

• Получение всех требующихся разрешительных документов до того, как начнутся любые строительные и отделочные циклы. Его преимуществом является тот факт, что еще на стадии проектирования появляется возможность соблюдения требований существующих СНИПов.

Следовательно, при таком варианте исключено появление проблем в процессе получения согласований.

• Через судебные инстанции. Только когда перепланировка уже сделана, собственник жилья начинает думать про процедуру оформления документации.

В том случае, если при этом были допущены нарушения установленных законодательством регламентов и строительных госстандартов, маловероятно, что суд даст разрешение на сохранение жилого помещение в измененном после перепланировки состоянии и заставит владельца вернуть квартиру в первоначальный вид, причем за его счет.

Пошаговые действия

Для получения согласительных действий на перепланировку необходимо обращаться в проектную организацию, которая имеет соответствующие допуски СРО на выполнение работ по проектированию помещения. Можно проконсультироваться по поводу возможности проведения подобных циклов.

Если не получен отказ, стоит приступать к созданию эскизной (когда не делаются работы, затрагивающие несущие стены и перегородки), либо рабочей документации с изменением несущих конструкций.

Когда проект завершен, то следующие действие – это посещение отделения архитектуры при районной администрации, где требуется получить решительное письмо о проведении перепланировки либо переустройства квартиры.

Решение о выдаче согласования либо отказе в таких действиях на основании законодательства принимается вышеуказанным органом не позже 45 дней со времени поданного заявления.

Лишь при наличии положительного решения можно производить перепланировку на основании проектной документации. По завершении работ нужно составить акт приемочной комиссии по установленной форме.

Когда строительные работы уже завершены и зафиксированы в техническом помещении, выданным БТИ с печатью «перепланировка разрешена», на основании жилищного законодательством появится возможность обращаться в судебные инстанции. В реальной практике районные администрации имеют право взять помещение в эксплуатацию за счет административного порядка, когда не затрагиваются несущие конструкции.