Перепланировка квартиры: правила и запреты

Перепланировка квартиры: этапы, критерии, санкции

Перепланировка емкое слово, которое включает перенос стены или двери, разрушение стен, чтобы объединить пространство. А также перестройка большой площади в несколько жилых помещений.

Перепланировка квартиры определяется как внесение изменений в конфигурацию строения с отметкой в техническом паспорте помещения (жилого или нежилого). То есть, все, что зафиксировано в плане БТИ, при изменении считается перепланировкой (например, перестановка газовой плиты). Это предполагает согласование плана работ и получение специального разрешения, без которого изменения незаконны и влекут наказание.

При покупке жилья необходимо учитывать фактор перепланировки хозяевами, которые жили до этого. Если работы проведены ранее и не отражены в документах, отвечать за перенос стены или двери, незапланированной по проекту, придется новому владельцу квартиры.

Этапы перепланировки

Перепланировка квартиры процесс долгий, включающий несколько этапов.

• На начальном этапе создают проект, где отражают изменения, которые планируют сделать.
• Собрав пакет документов, обращаются в жилищную инспекцию и местные органы власти для согласования проекта с документами БТИ (Бюро технической инвентаризации города).
• Получив разрешение (распоряжение Государственной жилищной инспекции) на перепланировку, выполняют технические работы.
• По завершении переноса стены, двери, других работ, составляю акт приемки, с рекомендациями и дополнениями, подписанный комиссией.

Технические работы в помещении начинают только после получения разрешающих документов. По факту многие перепланировки выполняются без согласования и внесения изменений в технический паспорт или согласовываются после проведенных работ. При выявлении нарушений закона, владельца квартиры сначала штрафуют, выдают распоряжение все переделки отменить. В случае невыполнения распоряжения, передают дело судебным исполнителям.

Что относят к перепланировке

Изменение конфигураций помещения, которые отражены в техническом паспорте БТИ, считают перепланировкой. К ним относят:

• перенос межкомнатных перегородок для объединения пространства;
• изменение функциональности комнаты (вместо кухни спальня);
• совмещение ванной комнаты и туалета;
• пробивание дверного проема на новом месте (независимо несущая стена или нет);
• расширение жилой площади за счет балкона, лоджии, подсобного помещения;

• любые изменения полов.

Полный список работ по перепланировке квартиры отражен в Жилищном кодексе РФ статье 25-26 от 29.12.2004 г, где указано с чего начинается и чем завершается перепланировка помещения. А также жилых и хозяйственных строений частных домов, подключенных к централизованным коммуникациям.

Запрещено

Перепланировка квартиры, загородного дома, подключенного к центральным коммуникациям, нежилых помещений включает ряд запрещающих действий:

• Изменения не должны затрагивать инженерные распределительные системы. Все остальные работы выполняют по типовым проектным планам (пристройка нежилых помещений, установка или снос межкомнатных перегородок).
• При объединении комнаты и балкона (лоджии) радиаторы, подключенные к центральной отопительной системе выносить на балкон. А также устанавливать, краны, заглушки (перекрывающие приборы) на трубы, радиаторы.
• Оказывать дополнительную нагрузку на несущую конструкцию строения вновь установленным оборудованием.
• Объединять хозяйственные помещения с жилыми комнатами (ванная, кухня с газовой плитой).
• Перекрывать или демонтировать вентиляционные отверстия, установленные для естественной вентиляции здания.

• Категорически запрещается изменять несущие стены. При нарушении этого правила выдают распоряжении о восстановлении стен. Такой проект не подлежит согласованию. А также любой план, заведомо причиняющий вред прочности конструкции, разрушению несущих стен, деформации фасада или нарушающий противопожарное состояние здания.
• Ограничение площади комнаты до 8,9 м2. или сокращение ширины до 2,4 м не допускается по стандартам жилищного кодекса. Для изменения площади комнат внутри квартиры требуется согласие всех совершеннолетних жильцов, чьи интересы затрагивает перепланировка.
• Любые изменения, в результате которых помещение станет нежилым: действия, которые приведут к понижению прочности основных конструкций здания, поломке вентиляционных систем. А также нарушающие санитарно-гигиенические нормы, эксплуатационные и строительные свойства, пожарную безопасность строения.

Перепланировка, не согласованная с БТИ, местными органами, архитектором, приведет к образованию опасной ситуации. Из-за снижения прочности здания может произойти обвал кровли или несущей конструкции, привести к гибели людей. А также размораживанию отопительной системы, случайным пожарам. Квартиру с перепланировкой, не отмеченной в техническом паспорте, продать сложнее и по стоимости она дешевле.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ за незаконную перепланировку помещения предусматривает ответственность в виде штрафных санкций. Владельцу квартиры выдают предписание с требованием восстановить прежние параметры за собственные средства. Если предписания проигнорированы, виновника приглашают в суд для решения о выселении гражданина (если изменения опасны не только для жильцов квартиры, но и остальных жильцов дома).

Технический проект перепланировки

Перепланировка квартиры, согласно техническому проекту, включает:

• Согласование и регистрация перепланировки в БТИ – обязательная процедура, предшествующая техническим работам. Поэтапное согласование проекта включает: составление плана перестройки квартиры (дома) с подробным обозначением изменений, сбор и предоставление документов в жилищную комиссию, местные органы города или района, где зарегистрировано строение. К проекту прилагается заявление, где подробно описаны технические работы, пакет документов на право собственности.
• Для согласования перестройки хозяйственных строений прикладывают заключение пожарной инспекции. Если объект является культурно-историческим памятником, к документам прилагается справка о приспособлении.

При согласовании учитывают некоторые особенности:

• сложность технических работ;
• конструкция (тип, серия, общая площадь, месторасположения, район или город) дома;
• принципиальная возможность изменений: перемещение кухни и комнаты (если снизу хозяйственное помещение, то можно, а если жилая квартира, то нет). А также снос стояков, расширение проемов в несущих стенах, изменение объема вентиляционного отверстия не подлежат согласованию.

Законным результатом перепланировки согласно ст.28 Жилищного кодекса РФ считают подписание акта о вводе в эксплуатацию, подписанного комиссией.

Технический проект перепланировки помещения дает возможность:

• объединять смежные комнаты (квартиры);
• устанавливать проемы или внутренние лестницы в перекрытиях;
• возводить перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие стены основной конструкции;
• переделывать полы: укладывать звуко- или теплоизоляцию, конструкции теплых полов, заливать стяжку;
• перестраивать (объединять или разделять) ванную, санузел, кухню;

• производить замену приборов и коммуникаций: установить электрическую плиту вместо газовой, инженерное или сантехническое оборудование.

Технический проект заказывают в организации, имеющей лицензию на право оказывать услугу по проектированию, с привлечением архитектора, который планировал начальную застройку дома.

Во время перепланировки квартиры разрешается проводить косметический ремонт, который включает:

• демонтаж перегородок между комнатами, которые не относятся к несущим стенам;
• замена, утративших прочность, инженерных коммуникаций на конструкции той же модели;
• устройство легких межкомнатных перегородок из гипсокартона;
• остекление лоджии, балкона, заделка дверного проема (если стена не является несущей), замена сантехники в ванной комнате и кухне осуществляется в уведомительном режиме.

Санкции, предусмотренные законом

Жилищный кодекс прописывает критерии перепланировки квартиры: что считать изменениями помещения, в каких случаях согласовывать, а когда отказывать переделку. А также, определяет наказание предусмотрено для каждого конкретного случая.

Если перепланировка в квартире (доме) сделана без внесения изменений в технические документы БТИ, при обнаружении незаконных изменений, применяют:

• штраф с владельца квартиры с последующим восстановлением конструкции;
• судебные разбирательства: включают не только вынесение резолюции, составления акта, но и выселение. Квартиры, которые находятся в собственности владельца на основании приватизации, продают в судебном порядке. Собственник получает разницу между стоимостью квартиры и судебными издержками. Новому владельцу недвижимости предписывают устранить неполадки. Если квартира находится в аренде, то договор аннулируют, квартиранта выселяют;
• квартиры с незаконной перепланировкой не подлежат приватизации, наследованию, дарению, продаже из-за того, что помещение не входит в реестр «юридически чистых» объектов недвижимости.

Каждому владельцу недвижимости, который решается на перепланировку или уже сделал необходимо помнить, что все изменения требуется согласовывать с Бюро технической инвентаризации города или района.

Документы

Чтобы получить разрешение, требуется собрать пакет документов, пройти согласование с многочисленными организациями, поэтому эту работу доверяют компании, куда представляют документы на право владения недвижимостью.

Для неоформленного или не приватизированного жилья, потребуются дополнительные документы: справки, договора, планы.