Перепланировка: от проекта до согласования

Как сделать перепланировку

Сменить обстановку в квартире можно с помощью косметического ремонта. Иногда достаточно передвинуть мебель, чтобы пространство стало более удобным. Но в редких случаях обстановку приходится кардинально менять: для этого проводят перепланировку квартиры.

Что такое перепланировка

Перепланировка — это серьёзное изменение конфигурации комнаты, которое требует внесения правок в технический паспорт квартиры.

К таким работам относятся:

• организация проёма или арки в ненесущей стене;
• перенос или устройство кухни, ванной комнаты, туалета;
• удаление или возведение ненесущей перегородки (стены);
• объединение балкона (лоджии) с комнатой;
• монтаж и подключение дополнительного инженерного оборудования, которое повысит нагрузку на общедомовые коммунальные сети;

• подключение, установка или замена доп. инж. оборудования, для которого не нужно менять конфигурацию стояков;
• устройство отверстия или проёма в перекрытии или в несущей стене;
• строительство лестницы в квартире или возле неё;
• изменение конструкции пола;
• установка стен и перегородок, которая увеличит нагрузку на межэтажные перекрытия;

• заделка проёмов (для дверей) в ненесущей стене или перегородке.

Необходимо провести все замеры квартиры, подготовить проект перепланировки, собрать пакет документов, в том числе паспорт квартиры.

Проект

После ремонта конфигурация комнат будет отличаться от первоначального плана БТИ, поэтому необходимо создать проект перепланировки. На стоимость проекта влияют два фактора:

• планируемые изменения, уровень их сложности;
• площадь квартиры.

Например, если в проекте планируется перенести ванную или кухню, то он будет стоить дороже, чем без переноса.

Обязательные раздела проекта:

• исходный план квартиры (все помещения до готовящихся изменений);
• пояснительная записка с перечнем желаемых работ;
• итоговый план квартиры (после кардинального ремонта);
• план БТИ с экспликацией, выполненный по форме 1а;
• схема противопожарных мероприятий;

• чертёж электроснабжения, водоснабжения;
• чертёж инженерного оборудования;
• список архитектурно-строительных решений;
• акт обязательства проведения авторского надзора.

Помимо главных, есть второстепенные разделы проекта, в которых указана более подробная информация о том или ином виде ремонта для каждого конкретного случая.

Дополнительные части:

• Схема гидроизоляции — если ванную комнату (санузел) будут расширять или полностью перемещать на пространство нежилого помещения (например, лоджии). Это необходимо для того, чтобы изолировать эту новую площадь от вероятных протечек.
• План инженерного оборудования — на схеме отмечают, где будет находиться отопление, вентиляция, сантехника.
• Схема усиления несущих конструкций.
• План водоснабжения, канализации — если будут менять схему трубной разводки и переносить сантехнику.
• Фотомонтажи.

• План вентиляции, отопления — для воплощения нестандартных, оригинальных идей.
• Экспликация полов — подробно описана структура полов и их финишная отделка в каждой комнате.
• Теплотехнический расчёт — если придётся демонтировать подоконный блок или расширять дверной проём, ведущий на лоджию (балкон).
• Акустический расчёт — при установке новых систем вентиляции: они должны соответствовать допустимой норме шума.
• Проект электроснабжения (для новостроек).

Эти работы должны быть указаны в проекте. Там нужно собрать все схемы, чертежи, списки.

Согласование

Нужно собрать все документы и подать их в администрацию района (города) на согласование перепланировки. Категорически запрещено проводить перепланировку без согласования: за этот проступок назначают административное наказание.

Комплект документов:

• Заявление на проведение перепланировки — пишется по установленной форме;
• Технический паспорт квартиры;
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Можно отправить подлинники или снять с них ксерокопию. Копии этих документов обязательно надо заверить у нотариуса.
• Письменное согласие всех членов семьи. Надо получить согласие даже у тех, кто временно отсутствует (в длительном отъезде, командировке).
• Проект перепланировки со всеми документами, приложениями.

• Письменное заключение государственного органа, отвечающего за охрану памятников архитектуры, культуры, истории. Там должно быть указано, что перепланировка допустима. Этот документ должны подавать только те, кто собирается делать ремонт в доме, признанном памятником архитектуры.

В течение 45 дней после отправки документов администрация выносит решение о согласии или об отказе. Если комплект был подан через МФЦ, то отсчёт начинается с того дня, когда бумаги были переданы в административный орган. Через 3 рабочих дня после вынесения решения заявитель должен получить ответ. Затем он может начинать ремонт.

Работы, не требующие разрешения

Есть много видов работ, для которых не нужно согласование:

• замена инженерного оборудования, для которой не придётся его переставлять, меняя техническое устройство и параметры;
• перемещение отопительных, газовых, нагревательных приборов, за исключением тех случаев, когда требуется прокладывать подводящие сети;
• установка, перемещение, разборка встроенной мебели (антресолей, кроватей, шкафов);
• косметический ремонт комнат (смена отделочных материалов, в том числе столярных наружных деталей);
• замена столярных деталей, расположенных на фасаде здания, если требуется изменить их рисунок;

• перемещение напольных кухонных электрических плит в пределах кухни.

Эти разновидности ремонта можно сделать без согласия районной или городской администрации.

Отказ

Во многих случаях администрация и эксперты могут отказать в проведении ремонта. Это происходит по многим причинам:

• придётся разбирать несущие конструкции;
• переносить отопительную батарею (радиатор) на балкон — из-за этого нарушается терморегуляция в комнате, а также требуется подводить коммуникации к новому месту;
• объединять кухню с санузлом;
• переносить санузел в комнату;
• значительно возрастает нагрузка на несущие конструкции;

• придётся разбирать наружные стены дома, чтобы объединить балкон с комнатой;
• уменьшение размеров или полное удаление естественной вентиляции;
• ставить в пределах комнату перегородку, из-за которой площадь комнаты станет меньше допустимой 8 м2. В этом случае помещение получит статус подсобки, а не жилого.

Если хозяин квартиры получил решение об отказе, ему придётся довольствоваться простым ремонтом без кардинальных перемен в доме.