Ремонт квартиры во вторичном фонде: нюансы.

Тонкости ремонта вторичного жилья

В этой статье разберемся в вопросах, которые стоит учитывать при ремонте квартиры во вторичном фонде: за ремонт чего стоит браться сначала? Что вообще трогать не рекомендуется?

При покупке жилой недвижимости выделяют много плюсов: благополучная обстановка в районе, доступ к общественному транспорту. В основном по этим причинам люди покупают вторички. Сами же квартиры меняют полностью: ремонт, планировка. Другая часть покупателей не вкладываются в кардинальный ремонт и обходятся косметическим в связи с желанием сэкономить.

Любители истории зачастую опираются не только на удобное расположение квартиры, но и на эстетику здания. Историческое прошлое постройки, ее архитектура таких покупателей привлекает больше. В таких квартирах запрещается менять полностью планировку. Это будет считаться нарушением техники безопасности.

Конечный результат напрямую зависит от исходного состояния дома: его типа, перспективных возможностей квартиры, бюджета, выделенного на ремонт, и сроках его проведения, бригады, представления жильцов о комфорте.

Перепланировка

Улучшенная планировка — постройка, имеющая от 9 до 14 этаже, в основном из кирпича и каркасного монолита. Получила распространение в 80-90-е годы. До этого популярными были хрущевки и по сравнению с ними эти квартиры по праву можно было назвать улучшенной версией. Связано это с появившимися удобствами в виде увеличенной до 8 кв.м. площади кухни, раздельными комнатами и санузлами. В такого плана жилье можно было жить даже без глобальной реставрации. Для комфортного пребывания там достаточно капитального ремонта, на что не обязательно тратить большие деньги.

Старая панель — здание с девятью этажами, выполненное по технологии панельного строения, которая получила свое распространение в 60-х годах. Первые панельные дома обладали однообразными планировками, низкой теплоизоляцией. Это вызывало сложности при частичной реконструкции панели и делало их неисправными. Самыми безопасными способами улучшить обстановку квартир являлись: демонтаж кладовой, что увеличивает площадь кухни до 12 кв.м.; увеличение уборной за счет объединения двух комнат (туалет и ванная).

Сталинки — начали строиться с 30-50-ых годов и должны были возводиться в стиле “триумф”. Такие квартиры имели высокие потолки, немаленькие размеры кухни и других комнат, что и ценили в них люди. Однако недостатком была длина коридоров, которые целесообразнее было уменьшить, а остальное пространство приспособить под кладовую. Столярная мастерская, система водоснабжения, плиты, разделяющие квартиры стали главными минусами подобного рода построек.

Недостатки “сталинского ампира” были компенсированы проживанием в историческом центре. Эти дома наполнены атмосферой истории, а неудобства можно было сгладить, проведя ремонт.

Брежневки, хрущевки — это четырех- или пятиэтажные дома из кирпича, массовое построение которых началось с 60-70-х годов для того, чтобы решить квартирный вопрос.

Их недостатками были:

• Некомфортный микроклимат, так как на нижних этажах обычно было холодно, а на верхних — душно.
• Балконы и лоджии начинались только со второго этажа.
• На 4 или 5 этаже чаще протекали крыши.
• Маленькие кухни (около 6 кв.м.).
• Санузел в основном был один общий.

• Редким явлением были несмежные комнаты.

Несмотря на все неудобства, были и плюсы. Если сравнивать “брежневки” и “хрущевки” с панельными домами, то выигрывали первые в связи с тем, что:

• Внешние стены были выложены из кирпича, который обеспечивал звукоизоляцию и хорошо сохранял тепло.
• По периметру квартиры были несущие стены, все остальные перегородки сделаны из гипса. Это давало возможность снести гипсовые стены, превратив квартиру в одну большую комнату, и сделать свою планировку.

Из одно- двухкомнатной квартиры жильцы делали студию, а трех-четырехкомнатную превращали в двушку с большой кухней-столовой.

Квартиры с прямоугольной планировкой или угловые более податливы для ремонтных работ. При реконструкции выдерживался классический спокойный современный стиль без обилия декораций и мебели.

Панельное домостроение в пятиэтажных зданиях проигрывает кирпичу из-за швов между плитками, а также сложностях при монтаже. Здесь сложно угадать какая стена несущая, ведь такие имеются даже среди межкомнатных перегородок.

Квартиры “старого фонда” делятся на:

• Антикварные. Это исторические, обычно трехэтажные здания, построенные до революции. Изначально они предназначались для сдачи в аренду и являлись владением частных собственников. Можно было превратить их в свое уютное жилье, но важно учитывать, что внутреннюю инфраструктуру в силу ветхости, придется менять.
• Не несущие никакой исторической ценности. Единственным плюсом здесь были высокие потолки.

Итог:

У старых домов есть как недостатки, так и преимущества, главное из которых — долговечность. Прошло несколько десятков лет, а они все еще стоят. Конечно, стены и полы немного просели, но если сделать там капитальный ремонт, то комфортные условия для жизни будут обеспечены.

Электропроводка

Это второй важный аспект, который нужно учесть при ремонте частных или государственных квартир, потому что от него зависит безопасность.

В старых домах проводка может быть медной (что встречается чаще) или алюминиевой. Если она медная, то еще несколько лет она будет в исправном состоянии, а если алюминиевая, то рекомендуется ее поменять. Сейчас ее нигде не используют, потому что она не выдерживает нагрузку от современных электроприборов, в результате чего может замкнуть, вызвав пожар. В домах, построенных в 70-80-е годы, алюминий наиболее распространен, поэтому там выбивало пробки и периодически происходили замыкания. Это связано с недолговечностью такого рода проводки, она быстро истончается.

Прежде чем заниматься основным ремонтом, нужно разобрать щиток и заменить провода. Если они проходят с лицевой стороны стены, то их нужно спрятать за нее. Если проводка скрытая, придется разбирать стену, чтобы до нее добраться и заменить.

Замена электропроводки в первую очередь является гарантом безопасности, потому что старые истонченные провода не только доставят дискомфорт в виде коротких замыканий, неработающей техники и розеток, мигающих лампочек, но и может стать причиной пожара до всем доме.

Приточная вентиляция, оконные и дверные проемы

В старых домах поступление свежего воздуха с улиц не было предусмотрено, поэтому он мог пройти только в оконные щели, образовавшиеся в старых рамах, а выйти через систему отвода в туалете или кухне.

В настоящее время распространение получил стеклопакет, который никак не обеспечивает приточную вентиляцию. В ветхих постройках, находящихся на ремонте, ставят конструкцию из нескольких стекол, но она вызывает появление плесени, грибка, клещей под полами и в стенах из-за недостатка воздуха. Образующийся на стеклах конденсат приводит к появлению запаха сырости в квартире. Дело в том, что в старых домах использовали строительную смесь с органическими добавками, которые не препятствовали проникновению воздуха. Сейчас, стремясь заменить старые, ржавые оконные механизмы, рамы с облупившейся кусками краской, отдают предпочтение более герметичным растворам, которые и становятся причиной ухудшения воздухообмена.

Эту проблему можно решить, встроив приточные клапаны в стены или окна. Выбор фильтрующего оборудования зависит от планировки как дома в целом, так и отдельной квартиры.

Трубы

При ремонте рекомендуется произвести замену труб, сливов, обвязочных трубопроводов. Канализация и система водопровода в старых постройках зачастую находится в печальном состоянии. На стенках труб остается накипь, ржавчина от застоявшегося осадка, а в местах их соединения возможны щели, которые нужно залатать во избежании утечки.

Заняться заменой труб лучше на начальных этапах ремонта, потому что когда закончится отделка стен, вернуться к системе водопровода не получится. Но если во время об этом позаботиться, то денежных средств понадобиться гораздо меньше, нежели уйдет при повторном ремонте своей и соседской квартиры в случае потопа.

При замене инженерных коммуникаций лучше обратиться к профессионалам, потому что это достаточно сложный и трудоемкий процесс.

Замена полов, стен, потолков

Капитальный ремонт стен и полов требуется почти в каждой “вторичке”. А чтобы этот процесс привел к хорошему результату, предварительно нужно зашпаклевать поверхность с созданием защитно-выравнивающего слоя. Уже после этого можно клеить обои, укладывать плитку и т.д.

Первый признак, указывающий на необходимость ремонта пола — запах подвала, сырости, плесени. Именно в подпольном пространстве эти запахи возникают и означают необходимость смены не только верхнего покрытия (линолеума, ламината, плитки), но и внутренних балок.

Если вы живете на 1 этаже, нужно разобрать пол до земли и сменить все сгнившие перекладины. Чтобы в дальнейшем подвальные пары не поступали в квартиру целесообразно сделать гидроизолированную стяжку.

Если нет неприятного запаха, а квартира в целом в неплохом состоянии, но напольное покрытие очень старое, то можно обновить его, покрыв лаком. Но в таком случае половицы будут скрипеть.

Если по полу пошли пузыри, то скорее всего это доски разбухли от влаги — необходимо менять покрытие полностью.

В зависимости от перекрытий в постройке устанавливается цена, сроки и объем работы.

• В домах, построенных еще до войны, под полом в щелях и углах скопился мусор, уголь, плесень. Это нужно вычищать.
• В “хрущевках” и “брежневках” снимается верхний слой, вычищается весь мусор и, чтобы половицы не скрипели, грунтуется бетон под ними.
• В более новых 1990-х годов нужно только выровнять пол и положить покрытие.

Стены также нуждаются в ремонте, потому что зачастую под наклеенными обоями находят несколько слоев газет и других обоев.

Нужно оторвать все слои до пустых стен, выровнять их, а после этого приступать к косметическому ремонту.

Самое время снять с полотков побелку меловым раствором, а хорошей альтернативной станет краска.

Геометрия пространства тех времен отличается от нынешних стандартов. Если вы не перфекционист и вас не напрягают балки на потолках, скосы, выступы, то можно оставить все, как есть. Если же это доставляет дискомфорт, то можно избавиться от подобного рода “эстетики” старых зданий, но эта часть работы одна из самых трудозатратных.